Szukaj
  • Redaktor

PPP i mieszkalnictwo komunalne. Współpraca na wagę złota

Mieszkań komunalnych w Polsce wciąż brakuje – samorządy nie mają środków pieniężnych na ich budowę, a dodatkowo pojawiają się nowe priorytety na liście do zrealizowania. Antidotum na tę sytuację mogłoby być PPP. O tym, czym jest PPP, w jaki sposób mogłoby pomóc samorządom, oraz o zagadnieniach prawnych opowiadają Biznes Info Maciej Żywno, pełnomocnik zarządu ds. PPP Grupy Unibep oraz Tomasz Korczyński, adwokat i managing counsel w kancelarii Dentons.

Czytaj dalej na Biznes Info >>>



PPP szansą na większy dostęp do mieszkań komunalnych


Dane opublikowane przez Główny Urząd Statystyczny w 2019 r. nie napawają optymizmem – wówczas powstało 1841 mieszkań komunalnych i 2472 mieszkań społeczno-czynszowych. Od 2003 r. w Polsce nie wybudowano nawet 5 tys. mieszkań komunalnych w jednym roku. Rekordowy pod tym względem był 2006 r., gdy wybudowano ich 4443.

Budowanie tak małej ilości mieszkań komunalnych nie zaspokoi potrzeb tych, którzy czekają w kolejce po swoje „cztery kąty”. Samorządy bardzo często nie mają pieniędzy na realizację tak kosztownych inwestycji, dlatego warto skupić się na idei partnerstwa publiczno-prywatnego. W raporcie dotyczącym PPP i budownictwa komunalnego w Polsce z 2015 r. napisano, że „przedsięwzięcia PPP w obszarze budownictwa komunalnego zwykle polegać będą na powierzeniu partnerowi prywatnemu zasadniczo dwóch różnych zakresów obowiązków: związanych z zaprojektowaniem i budową budynku mieszkalnego oraz związanych z zarządzaniem lub utrzymaniem tego obiektu budowlanego przez określony czas”. Czytaj dalej >>>





- Mieszkalnictwo komunalne to obszar wymagający dużego zaangażowania środków z budżetu gminy, a lista oczekujących osób bardzo duża. To tu wkracza model PPP, w którym partner prywatny jest w stanie zbudować, zarządzać oraz sfinansować inwestycję, oczywiście mając na względzie także rozwój swojej firmy. W ten sposób można stworzyć projekt, który będzie korzystny dla wszystkich uczestników procesu – i dla samorządu, i dla społeczeństwa, i dla partnera prywatnego – tłumaczy Maciej Żywno z Grupy Unibep.

Partnerstwo publiczno-prawne bardzo dynamicznie rozwija się w krajach Europy Zachodniej. Jego efekty możemy oglądać m.in.: w Wielkiej Brytanii, gdzie między 1992 a 2009 r zrealizowano 25 dużych projektów opartych na formule PPP. Doskonałym przykładem jest także Irlandia. W stolicy kraju, Dublinie, PPP to przyczółek do stworzenia niemal 3 tys. nowych mieszkań komunalnych.

W Polsce model partnerstwa publiczno-prywatnego w budownictwie komunalnym wciąż stanowi wyjątek i rzadkość. W 2016 r. informowano o tym, że z 11 przedsięwzięć zaledwie 1 zakończyło się podpisaniem umowy. Najnowsza tego typu inwestycja powstanie w Małkini Górnej i zostanie zrealizowana we współpracy gminy z konsorcjum UNIBEP PPP i UNIBEP S.A. Maciej Żywno wskazuje, że samo postępowanie trwało trzy lata, ale dzięki ogromnej determinacji udało się doprowadzić je do skutku.

Małkinia Górna odważyła się wejść we współpracę w ramach PPP, ale czego obawiają się pozostałe gminy? - W Polsce w ostatnim dziesięcioleciu dominowało wykorzystywanie środków unijnych na inwestycje, a to nie czyniło z rozwiązania PPP najbardziej atrakcyjnego modelu. Samorządy mogły korzystać z ogromnych funduszy w formie dotacji i to był podstawowy kierunek. Kończąca się perspektywa finansowa UE, ale także niestety coraz trudniejszy stan finansów publicznych gmin ukierunkowuje na szukanie alternatywnych źródeł finansowania. I tutaj pojawia się wachlarz ofert PPP– tłumaczy ekspert z Unibep.

Dodaje, że jeśli gminy zdecydowałyby się na skorzystanie PPP, to musiałyby zmienić myślenie o inwestycji. - Formuła traktowania się partnerskiego przez stronę publiczną i partnera prywatnego jest dużą nowością, często mentalnie jeszcze trudną do przełamania. Model – Zamawiający – Wykonawca zamienia się na wariant większego współdziałania w przeprowadzenie procesu inwestycyjnego oraz zarządzania obiektem – podsumowuje.

Prawo niestraszne samorządom, czyli deal z PPP


Gminy w Polsce mają obowiązek zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty – wynika z on z przepisów ustawy o samorządzie gminnym z dn. 8 marca 2019 r. (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 713 ze zm.). Jednocześnie gminy mogą korzystać z partnerstwa publiczno-prywatnego na mocy przepisów ustawy o finansach publicznych (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 305) oraz ustawy o partnerstwie publiczno-prawnym (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 711 ze zm.).

Dla gmin w Polsce formuła PPP jest wciąż nowa i dopiero zyskuje na popularności. Choć Małkinia Górna się odważyła, samorządowcy mogą obawiać się tego, jak podejść do aspektów prawnych związanych z partnerstwem publiczno-prawnym i do kwestii pierwszego kroku, który należy wykonać.

- Pierwszym krokiem do realizacji przedsięwzięcia w formule PPP jest identyfikacja i analiza potrzeb podmiotu publicznego. Pomocne narzędzia stanowią w tym zakresie: ocena efektywności konsultacje społeczne oraz wstępne konsultacje rynkowe – tłumaczy mec. Tomasz Korczyński, ekspert z kancelarii Dentons. Adwokat dodaje, że „do sporządzenia oceny efektywności projektu podmiot publiczny zobligowany jest jeszcze przed wszczęciem postępowania na wybór partnera prywatnego”.

Ma ona pomóc ocenić efektywność inwestycji realizowanej w formule PPP w porównaniu do innych rozwiązań wykorzystujących środki publiczne. Co więcej, w ramach oceny efektywności gmina powinna przeprowadzić konsultacje rynkowe.

- To pierwsze zderzenie z rynkiem prywatnym może być kluczowe dla dalszego powodzenia projektu, pozwala ono bowiem na wstępną identyfikację warunków brzegowych wyznaczających zainteresowanie jego realizacją. Przykładowo, takim warunkiem może być strukturyzacja wynagrodzenia partnera prywatnego. W sektorze mieszkalnictwa komunalnego, partnerzy prywatni są najbardziej skłonni uczestniczyć w postępowaniach, w których wynagrodzenie opiera się na opłacie za dostępność, tj. płatnościach uzależnionych od zapewnienia określonego w umowie poziomu dostępności infrastruktury. Taki model wynagrodzenia został zaimplementowany w projekcie realizowanym przez Gminę Małkinia Górna – wyjaśnia Tomasz Korczyński.

Gmina powinna także zweryfikować stan prawny nieruchomości. Ekspert z ramienia kancelarii Dentons dodaje, że „warto również przeanalizować zapotrzebowanie gmin ościennych na realizację tego typu inwestycji - w przypadku budownictwa komunalnego może okazać się, że najbardziej efektywnym rozwiązaniem będzie wspólna realizacja projektu w ramach tzw. pakietowego PPP”.

Podstawowym aktem prawnym regulującym wybór partnera prywatnego jest prawo zamówień publicznych. Rekomendowanym jest jednocześnie zastosowanie trybów umożliwiających negocjowanie z potencjalnymi partnerami prywatnymi. Takie możliwości zapewnia, w postępowaniach poniżej progów unijnych, tryb podstawowy z negocjacjami, a w postępowaniach przekraczających progi unijne, dialog konkurencyjny - W trybie dialogu konkurencyjnego toczyło się postępowanie na budowę mieszkań komunalnych w gminie Małkinia Górna – wskazuje Tomasz Korczyński.

- Realizacja inwestycji może opierać się na jednym z dwóch modeli: kontraktowym PPP bądź zinstytucjonalizowanym PPP – mówi ekspert. - Pierwszy wskazany model oparty jest na umowie cywilnoprawnej – umowie o PPP – zawieranej między podmiotem publicznym i partnerem prywatnym. Drugi omawiany model oparty jest na spółce celowej zawiązanej na potrzeby realizacji przedsięwzięcia przez podmiot publiczny i partnera prywatnego. Jak dodaje, pierwszy model został wykorzystany przy okazji inwestycji w gminie Małkinia Górna.

Ustawa nie określa tego, ile czasu ma zająć realizacja inwestycji w formule PPP. Z informacji przekazanych przez Tomasza Korczyńskiego wynika, że dotychczas zawierano umowy na kilkanaście lat. Czas, na jaki zawierana jest umowa zależy m.in. od charakterystyki danego przedsięwzięcia, wysokości kosztów inwestycyjnych, a także możliwości zabezpieczenia przez podmiot publiczny środków na zapłatę wynagrodzenia partnerowi prywatnemu. W przypadku realizacji inwestycji w gminie Małkinia Górna założono, że „etap robót budowlanych trwał będzie nie więcej niż 24 miesiące, a następnie partner prywatny będzie zobowiązany do utrzymania powstałej infrastruktury przez okres kolejnych 120 miesięcy”. Przyczyn opóźnień budowlanych może być wiele, jednakże – jak zaznacza Tomasz Korczyński – istotnym jest stworzenie takich klauzul w umowie, które zabezpieczą obie strony przed ich skutkami.

Jak wskazuje Maciej Żywno, w Polsce zawarto już ponad 150 umów o PPP, ale formuła PPP w naszym kraju jest ciągle w fazie początkowej i budowania dobrych praktyk PPP. Jednakże samorządy coraz chętniej sięgają po ten model realizacji celów publicznych. Niezaprzeczalne zalety PPP, jak również przyswoite zaplecze legislacyjne w postaci UPPP oraz możliwość korzystania z doświadczeń innych partnerstw już realizowanych sprawiają, że podmioty publiczne coraz częściej decydują się na jego zastosowanie. Podpisanie umowy przez gminę Małkinia Górna jest tego kolejnym przykładem. Czytaj na Biznes Info >>>



6 wyświetlenia0 komentarz

Ostatnie posty

Zobacz wszystkie